Les mots de notre métier

La diversité de nos clients et de nos expertises nous conduit à utiliser un vocabulaire étendu. Ce lexique est l'occasion de fournir des définitions et de commenter certaines notions. Selon votre activité, certaines expressions utilisées sur ce site vous sont familières, d'autres non.

Nous enrichissons régulièrement ce lexique : faites nous connaître vos suggestions et remarques.

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Parcours chaland

Itinéraire emprunté par les chalands (clients de passage). 

L'attractivité d'un parcours chaland dépend de nombreux facteurs : présence de locomotives à chaque extrémité, qualité de l'espace public, continuité physique, cohérence de l'offre commerciale en termes d'activité et de gamme, présence de parking et desserte par les transports en commun.

Dans un centre-ville, le parcours n°1, où se trouvent les enseignes nationales et locales les plus attractives, se complète de parcours secondaires, parfois thématiques (créateurs, commerces de bouche, loisirs…) : leur connexion est essentielle pour valoriser l'offre commerciale globale.

Part de marché (ou taux d'emprise)

Proportion des dépenses de consommation captée par un point de vente sur une zone géographique donnée.

Il n'existe pas de source unique fiable pour évaluer l'ensemble des dépenses de consommation d'un secteur donné. Aussi faut-il consulter et croiser les données de nombreuses sources : INSEE, Association des Chambres Françaises de Commerce et d’Industrie, Banque de France (note de conjonctures), Cetelem, Fédération Professionnelle des entreprises du Sport & des loisirs, Unibal, Promojardin, IFLS, Linéaires, Fédération des Centres de Gestion Agréée, Fevad, Fédération Française des Industries du Jouet et de la Puériculture…

Le taux d’emprise dépend d’un grand nombre de facteurs :

• commercialité du site (accessibilité, visibilité…),
• typologie de l’offre (secteurs d’activité et enseignes),
• concurrence (existants, en projet, source d’évasion commerciale)
• typologie de la ou des clientèle(s) captable(s) (résidents, salariés, touristes, congressistes, militaires…).

Périmètre de sauvegarde

Périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité.
Périmètre à l'intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux ou de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2 sont soumises au droit de préemption. Sa délimitation requiert un avis motivé du conseil municipal. La commune doit rétrocéder le bien à un commerçant ou un artisan dans un délai d'un an, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

Plan de merchandising

Plan de répartition des activités dans un centre commercial : grandes et moyennes surfaces, boutiques, services, restaurants. On parle également de plan de merchandising pour les retail parks et toute autre forme de concentration commerciale, y compris les rues et quartiers commerçants.

Sa conception est fondamentale pour assurer la répartition des flux et maximiser les échanges entre les différents points de vente. Un plan de merchandising doit pouvoir évoluer, que ce soit durant la commercialisation pour s'adapter aux demandes des enseignes, ou durant la vie du pôle commercial, pour permettre la mutation des espaces. L'adaptation du merchandising est un élément incontournable pour le bailleur qui souhaite maintenir l'attractivité de son centre dans la durée, faire face aux départs d'enseignes, attirer de nouvelles locomotives, affuter son marketing.

Pôle de destination

Voir : Types de pôles commerciaux

Pôle de flux

Voir : Types de pôles commerciaux

Pôle de proximité

Voir : Types de pôles commerciaux

Positionnement

Position qu’occupe un pôle commercial dans l’esprit des consommateurs face à ses concurrents. Un positionnement clair et différencié est la base même du marketing.

Le positionnement d'un pôle commercial se définit par la mise en cohérence des critères suivants : contexte urbain, taille, forme architecturale, nature et image de enseignes locomotives, mix merchandising, niveau de gamme des enseignes, présence d'enseignes innovantes, communication, politique de services.

Promoteur - Investisseur - Foncière

Le promoteur, ou développeur, réalise des opérations immobilières qu'il revend ensuite  à un investisseur en se rémunérant par une marge commerciale. Il le vend soit directement à l'utilisateur soit à un investisseur qui le louera à un ou plusieurs utilisateurs. La plupart des promoteurs qui réalisent des opérations d'immobilier commercial sont spécialisés.

L'investisseur peut être un investisseur institutionnel tel qu'une caisse de retraite ou une compagnie d'assurance, un fonds de placement immobilier ou bien une foncière spécialisée en immobilier commercial. Son placement en capital est rémunéré par des loyers, lesquels lui permettent de verser des rentes à ses adhérents ou des dividendes à ses actionnaires.

En règle générale, l'investisseur institutionnel acquiert des  locaux commerciaux existants et les gère. Dans certains montages, ils s'associe avec un promoteur dès le stade du développement. La foncière spécialisée, en revanche, maitrise toute la chaîne qui va de la recherche d'opportunités foncières à la gestion de centres commerciaux ; elle développe elle même des projets commerciaux qu'elle conserve en portefeuille.

Les grandes foncières spécialisées sont cotées en bourse (Unibail Rodamco, Hammerson, Mercialys, Carrefour Property…). Plusieurs grandes enseignes d'hypermarché ont créé une foncière pour porter et gérer leur parc immobilier.

Les promoteurs comme les investisseurs ont en général une stratégie qui les amène à privilégier tel ou tel type de produit immobilier. Leur taille, leurs compétences et leur capacité financière peuvent être très variables. Il importe donc, lors d'une consultation d'opérateurs immobiliers, de bien cibler le profil recherché.

Proximité

On distingue : 

• L’hyper-proximité : accès à pied en 5 mn environ / présence d'une petite surface alimentaire (supérette)
• La proximité : accès en 10 à 15 mn à pied, même si une partie de la clientèle vient en voiture / un supermarché pour des besoins quotidiens 
• La grande proximité : accès en 10 à 15 mn en voiture / un hypermarché à fréquentation de type hebdomadaire

Au delà, on parlera de pôle de destination. La zone de chalandise peut aller jusqu’à une demi-heure, voire plus pour des concepts et enseignes atypiques (Ikéa, centres de marques…).

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